(빌라 경매)인천 구월동 빌라 경매 신명뜨란채

안녕하세요~ 진진파 입니다.
오늘도 경제적 자유를 꿈꾸며 하루를 시작합니다.^^

 

 

 

오늘 소개해 드릴 경매 물건은 인천 구월동에 위치한 빌라 신명뜨란채 3층 303호 입니다.

 

 

감정가 : 106,000,000원
최저가 : 74,200,000원( 감정가의 70%)
준공 : 2011년
거주자 : 채무자 거주 / 명도시 어려운 점이 생길 수도 있음, 반대로 이곳에서 오래 사셨던 분이기 때문에 월세로 재 계약을 하는 방법도 있음
모래내시장역 : 도보 8분

학교 : 인천구월초등학교(도보 5분), 인천정각중학교(도보 5분)

주차공간은 넓은 편이여서 1세대 1주차가 가능할 것으로 판단 됩니다.
주변시설 : 구월4동행정복지센터(도보 5분)

기타 편의시설 다수 있음.

 

 

주위는 다세대  주택 및 단독주택이 밀집해 있는 지역이며 주변에 상가 또한 많이 있어 생활하시는데 불편함은 없을 것으로 판단 됩니다.

구월동 자체가 주차문제가 심각한데 신명뜨란채는 주차공간을 충분히 확보하여 아파트 만큼 편하게 주차를 하실 수 있을 것 같습니다.
근저당 금액이 커서 감정가의 90%까지 낙찰 되더라도 채무자에게 돌아갈 배당금은 없을 것으로 판단됩니다.
채무자 연세가 70대 중반으로 봐서 명도시 어려운 점이 있을 수도 있을것 같습니다.(배당금액이 없고 연세가 많으셔서 의사소통이 잘 안될 수도 있을것 같다는 생각이 듭니다.)

예상 시세 조사 결과 입니다.(주변 공인중개사 및 온나라지도, 네이버부동산 시세 참조 했습니다.)
예상 매매가 : 100,000,000원
예상 전세가 : 90,000,000원
예상 월세가 : 20,000,000원 / 400,000원

감정가의 80% 입찰시 대출금이 낙찰가의 80% 대출 가능시 연수익율은 150% 가까이 됩니다.

개인으로 대출시 수익율은 굉장히 좋을것으로 판단됩니다.

임대사업자로 대출시 대출금이 51,000,000원 정도 나올것으로 보면 수익율은 15% 정도 예상합니다.

최근 인천 및 수도권 지역이 풍선효과로 경매 낙찰가가 높아지고 있는것 같습니다.

작년만 해도 이 정도 물건은 80%면 낙찰이 됐는데 지금은 80% 수준으로는 낙찰이 안될 것으로 판단됩니다.

이 보다 더 높게 낙찰 될 것 같습니다.(느낌에 90% 이상 가지 않을까 싶은데요... 결과를 봐야 알겠죠 ㅋㅋㅋ 근데 90% 낙찰이 돼도 수익율은 충분히 나옵니다~)

하지만 경매라는 것은 분명히 운이라는 것이 작용하기 때문에 지속적으로 수익율이 잘 나오는 가격으로 입찰시 분명히 낙찰되는 경우가 있습니다.

꾸준히 좋은 물건을 발견하는 습관과 꾸준히 입찰하는 습관을 갖춘다면 분명히 좋은 가격에 좋은 물건을 낙찰 받으실 수 있을 겁니다.

아래 수익율표는 제가 간단히 만들어 봤습니다.

경매를 하시는데 도움이 될 수도 있으니 참고 하세요^^

끝까지 읽어 주셔서 감사합니다.~

즐거운 입찰하시고 여러분 모두 경제적 자유를 찾으시길 기원합니다.